Rechtsanwalt Dr. Lipinski ist von Immobilienmakler Frank Baur aus Weingarten/ Baden-Württemberg beauftragt worden, die Erfolgsaussichten einer Verfassungs- beschwerde gegen das von der Bundesregierung forcierte neue Bestellerprinzip für Makler zu prüfen. Bereits eine Vorprüfung hat ergeben, dass gegen das neue Gesetz ganz erhebliche verfassungsrechtliche Bedenken bestehen.

Im Kern geht es um die folgende gesetzliche Neuregelung, welche aller Voraus- sicht nach am 27.03.2015 die Zustimmung durch den Bundesrat erhalten wird:

„Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräu- me kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, es sei denn, der Wohnungsvermittler holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungs-suchenden vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten (§ 6 Absatz 1).“

Vgl. Drucksache 447/14, abrufbar unter
http://www.bundesrat.de/SharedDocs/drucksachen/2014/0401-0500/447-14.pdf?__blob=publicationFile&v=1%29

Aus Sicht von Rechtsanwalt Dr. Lipinski, die jedenfalls im Ergebnis auch von an- deren Juristen geteilt wird, ist das Gesetz mit den Art. 12 I 1 GG, 14 I 1 GG, 2 I GG und Art. 3 I GG unvereinbar und nichtig. Rechtsanwalt Dr. Lipinski: „Das Ge- setz erfasst seinem Wortlaut nach auch die Konstellation, dass mehrere Mietin- teressenten mit identischen oder sehr ähnlichen Suchaufträgen sich an einen Makler wenden. Dies führt dann dazu, dass dieser Makler eine Wohnung oder Im- mobilie vermittelt, jedoch überhaupt gar keinen Anspruch auf Provision erhält.“ Rechtsanwalt Dr. Lipinski bezweifelt auch, dass eine verfassungskonforme Ausle- gung des Gesetzes möglich ist, etwa in dem Sinne, dass die beschriebene Kon- stellation nicht erfasst sein sollte. Letzteres dürfte weder der Wortlaut noch die Gesetzesbegründung zulassen.
Der fragliche Gesetzesentwurf führt – entgegen der gesetzgeberischen These und Gesetzesbegründung – gerade nicht das Bestellerprinzip ein. Stattdessen wird das seitens des Gesetzgebers behauptete Bestellerprinzip im zentralen Punkt gerade durchbrochen. Das Entgelt des Maklers wird auf die Fälle beschränkt, in denen der Makler „ausschließlich“ (so der Gesetzeswortlaut) vom Vermieter be- auftragt wird, eine Wohnung zu vermitteln: Der Makler darf kein Entgelt fordern, sofern er eine ihm bereits bekannte Immobilie oder Wohnung gegenüber dem Wohnungssuchenden benennt. Aber auch künftigen „Bestellern“ kann er diese Wohnung nicht mehr provisionspflichtig anbieten, da diese Wohnung dem Makler ja bereits bekannt war, sodass der Makler hinsichtlich dieses Objekts keinen spezifischen Auftrag des Vermieters oder Eigentümers mehr einholen kann. M.a.W.: Der Makler erhält die Provision im Ergebnis nur noch, wenn er die Im- mobilie oder Wohnung gleich beim ersten Anlauf vermitteln kann, was jedoch in der Praxis nur selten vorkommt.

Rechtsanwalt Dr. Lipinski kritisiert auch, dass das Gesetz den völligen Provisi- onsausschluss bundesweit und pauschal auch für solche „Besteller“ vorsieht, die sich die Provision problemlos leisten können. Auch ist nicht nachvollziehbar, wes- halb im bisherigen Gesetzgebungsverfahren mildere Alternativen noch nicht ein- mal erwogen wurden, um bestehende Missstände bei der Wohnungsvermittlung zu bekämpfen (z.B. die Einführung von Dokumentationspflichten für die erbrach- ten Leistungen u. Ä.). Der Gesetzentwurf führt im Ergebnis dazu, dass die Makler aus einem sehr wichtigen Markt komplett herausgedrängt werden. Negative Fol- gen sind schon jetzt, wenige Monate vor dem voraussichtlichen Inkrafttreten des Gesetzes, spürbar: Die Mandantschaft von Rechtsanwalt Dr. Lipinski hat bereits Makler freistellen müssen, da es nicht verantwortbar war, diese beizubehalten, obwohl man weiß, dass die Umsätze und Gewinne in wenigen Monaten mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit massivst einbrechen werden.

Aufgrund des Vorgenannten ist die Verhältnismäßigkeit des Grundrechtseingriffs, gerade im Hinblick auf die Berufsfreiheit, äußerst problematisch. Aus diesem Grunde wird derzeit geprüft, den Bundespräsidenten anzuschreiben und ihn zu bitten, das Gesetz nicht auszufertigen und nicht zu verkünden.

Es wird absolut sicher eine Verfassungsbeschwerde eingereicht werden müssen, sofern das Gesetz wie geplant in Kraft treten sollte. Derzeit wird noch geprüft, ob ein (u. U. auch vorbeugender) Eilantrag, gerichtet auf vorläufige Außervollzugset- zung des Gesetzes, hinreichende Aussicht auf Erfolg verspricht. Letzteres bedarf besonders sorgfältiger Prüfung, da die verfassungsprozessualen Anforderungen hierfür grundsätzlich sehr hoch sind.

Journalistinnen und Journalisten steht Rechtsanwalt Dr. Lipinski für etwaige Rück- fragen ab dem 23.03.2015 zur Verfügung. Rückfragen können ggf. auch direkt an Herrn Frank Baur (Tel.: 0751/ 561560; E-Mail: info@baur-immobilien.de) gerichtet werden.

Heidelberg, den 23.03.2015

Rechtsanwalt Dr. Uwe Lipinski
Fachanwalt für Verwaltungsrecht