Einem von Rechtsanwalt Dr. Lipinski vor kurzem zugestellten Urteil des Amtsge- richts Heidelberg zufolge kann die Lage einer Mietwohnung in „Nähe zur Unteren Straße“ einen Abschlag bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete rechtfertigen. Das Amtsgericht Heidelberg ging im konkreten Fall – einem Miet- objekt in der Dreikönigstraße – davon aus, dass ein Abschlag i. S. d. Heidelber- ger Mietspiegels i. H. v. 10% angemessen war.

Dem vom Heidelberger Amtsgericht nunmehr entschiedenen, noch nicht rechts- kräftigen Fall lag im Wesentlichen folgender (hier vereinfacht wiedergegebener) Sachverhalt zu Grunde:

Der seit mehr als 20 Jahren in der Dreikönigstraße wohnende Altstadtmieter er- hielt im August 2010 von der Gesellschaft für Grund- und Hausbesitz mbH Hei- delberg (im Folgenden GGH) eine spürbare Mieterhöhung. Er wandte u.a. hierge- gen ein, dass seine Mietwohnung durch lautstarke Kneipenbesucher, Chaoten u. ä. Personenkreise massivsten Lärmeinwirkungen ausgesetzt sei. Eine Sachver- ständige machte sich an zwei Terminen, die jedoch alle stets deutlich vor Mitter- nacht stattfanden, ein eigenes Bild von den Lärmeinwirkungen und empfahl da- raufhin in einem Gutachten bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete einen Abschlag i. H. v. 10% vorzunehmen. Dieser Empfehlung folgte nunmehr das Amtsgericht Heidelberg uneingeschränkt und bejahte damit das Vorliegen eines besonders negativen Wohnmerkmals aufgrund der Lage der Wohnung in unmittel- barer Nähe zur Unteren Straße.

Auch wenn das hiesige Urteil „nur“ im Rahmen einer Mieterhöhungsklage ergan- gen ist und das Amtsgericht im konkreten Fall ein im Rahmen einer Hilfswider- klage geltend gemachtes Recht auf Mietminderung wegen des Lärms verneint hat, ist davon auszugehen, dass sich für viele Mieter in der Altstadt die mietrecht- liche Situation verbessert hat. Künftig muss ein Vermieter bei der Geltendma- chung eines Mieterhöhungsverlangens jedenfalls in den "dauerlärmgeplagten" Ge- bieten der Altstadt einen Abschlag bei der Berechnung der ortsüblichen Ver- gleichsmiete akzeptieren bzw. vornehmen. Aus der Begründung des Amtsge- richts Heidelberg folgt zudem, dass der nächtliche Dauerlärm grundsätzlich auch ein Recht auf Mietminderung rechtfertigen kann, sofern der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags die Lärmsituation nicht gekannt hat. Im konkreten Fall bejahte das Amtsgericht Heidelberg jedoch diese Kenntnis des Vermieters, freilich mit problematischer Begründung. Bei neu abzuschließenden Mietverträgen, insbe- sondere mit nicht ortskundigen neuen Mietern (z.B. zugezogenen Studenten), werden Vermieter künftig jedoch mit Mietminderungen rechnen müssen, sofern das o.g. Urteil rechtskräftig werden sollte. Eine solche lärmbedingte Mietminde- rung durch nicht ortskundige Neumieter wird der Vermieter künftig auf sichere Weise wohl nur dann ausschließen können, wenn er den Mietinteressenten bei Abschluss des Mietvertrags auf die Lärmsituation in der Altstadt hinweist.

Soweit ersichtlich dürfte das Urteil die erste gerichtliche Entscheidung eines Zi- vilgerichts sein, welches sich mit der massiven Lärmproblematik befasst.

Journalistinnen und Journalisten steht Rechtsanwalt Dr. Lipinski für etwaige Rückfragen gerne zur Verfügung.

Heidelberg, den 12.03.2015

Rechtsanwalt Dr. Uwe Lipinski
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Verwaltungsrecht